¿Estamos ante un colapso del mercado inmobiliario?

En los últimos años, el mercado inmobiliario ha experimentado un auge sin precedentes en muchos países. Sin embargo, en medio de la incertidumbre económica global, surge una pregunta inevitable: ¿Estamos ante un colapso del mercado inmobiliario? En este artículo, exploraremos los factores que podrían conducir a una posible caída en el mercado y analizaremos las señales que indican si estamos al borde de una crisis inmobiliaria. Sigue leyendo para descubrir todo lo que necesitas saber sobre esta incertidumbre que mantiene en vilo a inversores y propietarios inmobiliarios.

Cuando comencé a enseñar economía a principios de la década de 2000, recuerdo que algunos comentaristas predijeron una caída inminente en los precios de la vivienda porque los precios de la vivienda estaban sobrevaluados según las tendencias históricas. De vez en cuando visitaba foros sobre la caída de los precios de la vivienda para presenciar un debate sobre cuándo caerían los precios. Sin embargo, desde 2000, a pesar de la crisis financiera, se ha producido un notable aumento de los precios de la vivienda en el Reino Unido y Estados Unidos, que ha superado la tasa de inflación. Aunque el mercado inmobiliario a menudo desafía la gravedad y las métricas de asequibilidad a largo plazo, hay buenas razones para creer que esta vez es diferente, y se espera que una combinación de factores provoque una caída de los precios de las propiedades. Los factores principales son una relación precio-ingreso muy alta, junto con tasas de interés crecientes, una desaceleración económica y un costo de vida en aumento.

¿Estamos ante un colapso del mercado inmobiliario?Los precios de la vivienda en el Reino Unido han aumentado de £77 000 (2000) a £270 000 (segundo trimestre de 2022). Incluso ajustados a la inflación, los precios inmobiliarios han aumentado significativamente. Ha habido un aumento real del 150% desde 1996.

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Una lección que he aprendido sobre el mercado inmobiliario del Reino Unido es que no se puede subestimar la capacidad de los precios de la vivienda para seguir aumentando. Es cierto que vimos una corrección en los precios inmobiliarios en 2008/09, pero fue relativamente menor y los precios continuaron aumentando antes de lo que muchos esperaban.

Precios de la vivienda en EE. UU.

¿Estamos ante un colapso del mercado inmobiliario?

Aunque Estados Unidos experimentó una caída más significativa en los precios de la vivienda durante la crisis crediticia, los precios de la vivienda han aumentado marcadamente en los últimos años.

¿Por qué han subido tanto los precios de las propiedades?

A pesar del débil crecimiento salarial y la crisis del coste de vida, la demanda de vivienda parece ser muy fuerte. Y, combinado con un débil crecimiento de la oferta, las fuerzas del mercado han hecho subir los precios más allá del alcance de la mayoría de los jóvenes (al menos aquellos que no tienen acceso a sus padres para un depósito grande). El resultado es que la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos ha aumentado, lo cual es muy significativo y muestra que no sólo los precios de la vivienda han aumentado más rápido que la inflación, sino también los beneficios.


¿Estamos ante un colapso del mercado inmobiliario?

Según Nationwide, la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos en el Reino Unido alcanzó un récord de 7,0 en el primer trimestre de 2022, en comparación con menos de 3,0 a mediados de la década de 1990.

La situación es similar en Estados Unidos, donde la relación entre los precios inmobiliarios y los ingresos está alcanzando niveles récord.

También hubo un efecto Covid, ya que trabajar desde casa animó a la gente a comprar mejores propiedades.

¿Estamos ante un colapso del mercado inmobiliario?
¿Por qué los precios de la vivienda son tan altos y por qué se espera que bajen?

Primero, debemos entender por qué han aumentado los precios de las propiedades. Hay dos factores principales que subyacen al aumento de los precios inmobiliarios.

  1. Desequilibrio entre oferta y demanda (no estamos construyendo suficientes casas para satisfacer la creciente demanda)
  2. Tasas de interés extremadamente bajas que han distorsionado el mercado y han hecho que comprar una casa sea más atractivo que otras inversiones.

Cargos por intereses

Cuando miramos las tasas de interés, este es el único factor que cambia. Los hogares, los inversores y la economía hace tiempo que se han acostumbrado a tipos de interés cercanos al 0%. Esta es una verdadera anomalía según los estándares históricos. Esto significa que ahorrar en un banco o en bonos tiene una rentabilidad muy pobre. (Las tasas de interés reales han sido negativas durante muchos años). Por tanto, los inversores con ahorros tienen un gran incentivo para comprar una propiedad. Esto significa que reciben un dividendo real (ingresos por alquiler) y también la perspectiva de ganancias de capital debido al aumento de los precios de las propiedades. Invertir en el mercado inmobiliario ha superado con creces la inversión en un banco. En el Reino Unido, la proporción de propietarios de viviendas ha caído a medida que los inversores que optan por alquilarlas excluyen del mercado a los compradores primerizos.

Cambios en las tasas de interés.

Sin embargo, a medida que aumentan las tasas de interés, esta dinámica cambia. En el Reino Unido, el Banco de Inglaterra ha declarado claramente que está dispuesto a subir los tipos de interés para combatir la elevada inflación, incluso si esto significa una recesión. Durante mucho tiempo, el Banco ha tratado de descartar la inflación como una inflación temporal que aumenta los costos y que esperaba que disminuyera (como lo hizo en 2009). Sin embargo, este no es el caso y las previsiones de inflación sugieren que podría aumentar aún más en el invierno a medida que los precios del petróleo y el gas sigan subiendo. El banco pronostica una inflación del 13% para el invierno, y algunos economistas advierten que podría ser demasiado optimista si Rusia corta el suministro de gas, provocando un aumento potencialmente devastador en los precios del gas.

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Las tasas de interés del 0,5% son históricamente bajas y, con una inflación prevista del 13%, las tasas podrían subir aún más.


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Para controlar la inflación, es posible que el banco necesite aumentar significativamente las tasas de interés.

El aumento de las tasas de interés aumentará el costo de los pagos hipotecarios y reducirá la asequibilidad de una vivienda. Combinado con la actual crisis del costo de vida (alta inflación, precios de la energía), esto podría resultar en que muchos hogares en dificultades tengan dificultades para hacer sus pagos hipotecarios. Esto puede provocar que algunos hogares vendan. Más significativamente, las tasas de interés más altas reducen el atractivo de comprar y alquilar a medida que disminuye el rendimiento de la compra de una hipoteca. Ya en julio de 2022, los precios inmobiliarios en el Reino Unido comenzaron a caer, lo que supuso un importante punto de inflexión. Y con la relación precio-ingreso de la vivienda en un mínimo histórico, es hora de hacer una corrección.

recesión

La subida de los tipos de interés provocará una menor demanda para adquirir una vivienda. Pero otros factores también reducirán la demanda. En primer lugar, está la crisis sin precedentes del costo de vida, en la que los salarios reales cayeron un 2%, la mayor caída en dos décadas.


¿Estamos ante un colapso del mercado inmobiliario?

En todas las recesiones importantes (1980, 1991-21 y 2008) vimos una rápida caída de los precios de la vivienda. Una recesión en 2022/23 provocaría una nueva caída de los precios de la vivienda. Esto se debe a la combinación de tasas de interés más altas, ingresos más bajos y también una confianza negativa.

Además, no debemos subestimar el papel del sentimiento del mercado en el mercado inmobiliario. Las dos últimas décadas han sido en su mayor parte muy optimistas (con excepción de 2009/2010). Sin embargo, los nubarrones que cubren la economía global y la estanflación que estamos experimentando harán que este sentimiento del mercado cambie. Cuando los precios comienzan a caer, los inversores pueden intentar aprovechar las ganancias de sus acciones y vender antes de que los precios caigan aún más.

Las casas siguen siendo caras

A pesar de las muchas buenas razones que explican la caída de los precios inmobiliarios, no debemos dejarnos seducir por las expectativas de un colapso total.


¿Estamos ante un colapso del mercado inmobiliario?

Nada cambiará en términos de la brecha de oferta. El alquiler seguirá siendo bastante caro, por lo que comprar una casa siempre será atractivo si la gente se lo puede permitir. Los precios de las propiedades seguirán siendo caros, pero aun así caerán desde los máximos actuales. Una comparación es el mercado inmobiliario en España. En la década de 2000 se produjo una burbuja de oferta y demanda inmobiliaria. Cuando se produjo la crisis en 2007, la demanda cayó, pero también hubo un enorme exceso de oferta, lo que provocó que los precios cayeran hasta un 50%. En el Reino Unido, la demanda cayó en 2007, pero no hubo excedente de viviendas, por lo que la caída fue más moderada (alrededor del 20%).

En tiempos de alta inflación, las casas son ciertamente atractivas como activo físico y ofrecen una forma de asegurar su patrimonio. La caída de los precios nominales de la vivienda puede ser bastante limitada, pero con una inflación cercana al 10%, incluso una caída del 1% en los precios de la vivienda significaría que los precios reales de la vivienda caerían un 11%.

Mercado inmobiliario de EE. UU.

¿Estamos ante un colapso del mercado inmobiliario?

El mercado inmobiliario estadounidense comparte algunas similitudes, pero también tiene grandes diferencias geográficas: ciudades costeras como Nueva York y San Francisco tienen la relación precio-ingreso más alta, de 9,0. El gráfico anterior muestra que los precios de la vivienda en Estados Unidos han aumentado más rápido que en el Reino Unido desde 2011, aunque esto se debe en parte a la mayor caída de los precios de la vivienda en Estados Unidos durante la crisis crediticia.

Otra diferencia es que a la economía estadounidense le está yendo ligeramente mejor que a la economía del Reino Unido.

  • El dólar es más fuerte que la libra, lo que provoca una mayor caída de los precios del petróleo y de las importaciones. (Gran Bretaña apenas ha notado la caída de los precios del petróleo debido a la debilidad de la libra)
  • Estados Unidos se salva del aumento de las reservas de gas natural en toda Europa.
  • El Reino Unido está luchando contra una baja productividad y problemas relacionados con el Brexit.
  • El resultado es que se espera que la inflación en Estados Unidos caiga en los próximos meses, mientras que seguirá aumentando en el Reino Unido. Esto reducirá la presión sobre Estados Unidos para que suba demasiado las tasas de interés.

Sin embargo, existe un fenómeno similar: la Reserva Federal finalmente está elevando las tasas de interés a un nivel más normal, lo que tendrá un efecto similar al reducir el incentivo para comprar una propiedad mediante préstamos. Los bajos rendimientos de los bancos y del mercado de bonos son una de las razones por las que la relación precio-ingreso de la vivienda en Estados Unidos se ha acelerado tanto durante el año pasado. Además, el aumento de los precios de las viviendas en Estados Unidos ha sido bastante dramático en los últimos dos años, lo que sugiere que la confianza del mercado está disminuyendo de manera similar a 2007.

  • En 2006, los propietarios sólo compraban el 10% de los apartamentos, en 2022 esta tasa será del 21%. Lo que tiene de especial es que cuando el mercado cambia, es mucho más fácil vender para los inversores que para las familias que viven en ellos. Muestra cómo el mercado se ha visto impulsado por la compra para alquilar. (Forbes)
  • Otra diferencia con respecto a 2006 es que gracias a Internet y a los sitios web sobre precios inmobiliarios, es mucho más fácil ver lo que está sucediendo con los precios inmobiliarios. Por tanto, la caída de los precios tiene un impacto directo en las expectativas y el conocimiento de las personas sobre el mercado inmobiliario.
  • Al duplicarse las compras de viviendas, se espera que los precios de las viviendas tengan una tendencia menos pronunciada que en 2006, ya que a los propietarios les resulta más fácil vender cuando los precios empiezan a bajar.
  • Estados Unidos ya está experimentando una fuerte caída en las ventas de viviendas: en junio de 2022 se vendieron un 17,4% menos de viviendas que en junio de 2021.

Otras lecturas

¿Estamos ante un colapso del mercado inmobiliario?

En los últimos años, ha habido mucha especulación sobre si el mercado inmobiliario está al borde de un colapso. Este tema es de gran importancia para aquellos que están interesados en comprar o vender propiedades, así como para los inversores. En este artículo, exploraremos la situación actual del mercado inmobiliario y analizaremos los factores que podrían indicar un posible colapso. También proporcionaremos consejos prácticos y beneficios para aquellos que estén considerando participar en este mercado.

La situación actual del mercado inmobiliario

En general, el mercado inmobiliario ha experimentado un auge en los últimos años, con un aumento constante en los precios de las propiedades en muchas áreas. Sin embargo, este aumento no ha sido uniforme en todo el mundo y, en algunos lugares, se ha registrado una disminución en los precios de las viviendas.

En países como España, hubo una burbuja inmobiliaria en la década de 2000, donde los precios de las propiedades aumentaron de manera excesiva y luego colapsaron abruptamente. Este colapso tuvo un impacto significativo en la economía del país y en el mercado inmobiliario en general.

Factores que podrían indicar un posible colapso del mercado inmobiliario

Si bien no se puede predecir con certeza si habrá un colapso en el mercado inmobiliario, hay algunos factores que podrían sugerir una posible disminución en los precios de las propiedades.

1. Sobreoferta de propiedades: Si hay una gran cantidad de propiedades en el mercado y pocos compradores interesados, los precios tienden a caer. Esto podría ocurrir si hay una construcción excesiva de viviendas o si hay una disminución en la demanda debido a factores económicos.

2. Aumento de las tasas de interés: Si los bancos aumentan las tasas de interés hipotecarias, esto puede hacer que sea más difícil para las personas calificar para un préstamo y, como resultado, la demanda de propiedades disminuirá.

3. Inestabilidad económica: En momentos de crisis económica, como una recesión o una pandemia, es probable que el mercado inmobiliario se vea afectado. Las personas pueden perder sus empleos o ver una disminución en sus ingresos, lo que resulta en una menor capacidad para comprar una propiedad.

4. Cambios en las políticas gubernamentales: Las medidas gubernamentales, como cambios en los impuestos a la vivienda o en las regulaciones de préstamos hipotecarios, pueden tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario. Estos cambios pueden influir en la capacidad de compra de las personas y afectar así la demanda de propiedades.

Consejos prácticos para aquellos interesados en el mercado inmobiliario

Si estás considerando comprar o vender una propiedad, es importante tener en cuenta algunos consejos prácticos:

1. Realizar una investigación exhaustiva: Antes de tomar cualquier decisión, es fundamental investigar el mercado inmobiliario local, incluidos los precios de las propiedades y la oferta y demanda actual.

2. Obtener asesoramiento profesional: Consultar con un agente inmobiliario o un especialista en inversiones puede proporcionarte información valiosa y orientarte en el proceso de compra o venta.

3. Considerar la ubicación: La ubicación es un factor clave en el valor de una propiedad. Asegúrate de evaluar las características de la zona, como la accesibilidad a servicios, transporte y zonas de interés.

4. Evaluar las necesidades a largo plazo: Si estás comprando una vivienda, considera tus necesidades a largo plazo. Evalúa si la propiedad se ajusta a tus planes futuros y si podrá satisfacer tus necesidades durante varios años.

Beneficios de invertir en el mercado inmobiliario

A pesar de los riesgos potenciales, invertir en el mercado inmobiliario también puede ofrecer numerosos beneficios:

1. Potencial de apreciación del valor: Históricamente, el valor de las propiedades tiende a aumentar a largo plazo. Si compras una propiedad a buen precio y el mercado se recupera, puedes obtener ganancias significativas.

2. Generación de ingresos pasivos: Si decides alquilar una propiedad, puedes generar ingresos regulares a través de los pagos de alquiler. Esto puede ser una excelente fuente de ingresos pasivos.

3. Diversificación de la cartera de inversiones: Invertir en bienes raíces puede ayudar a diversificar tu cartera de inversiones, ya que no está necesariamente vinculada al rendimiento del mercado de valores u otras formas de inversión.

4. Potencial de deducciones fiscales: En muchos países, los propietarios pueden beneficiarse de deducciones fiscales, como la depreciación de la propiedad y los gastos relacionados con el mantenimiento y reparación.

En conclusión, aunque no es posible predecir con certeza si habrá un colapso en el mercado inmobiliario, hay factores que podrían indicar una posible disminución en los precios de las propiedades. Es importante realizar una investigación exhaustiva y obtener asesoramiento profesional antes de tomar cualquier decisión relacionada con la compra o venta de una propiedad. Sin embargo, invertir en el mercado inmobiliario también puede ofrecer beneficios significativos a largo plazo.

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